化解项目风险 实现共赢

更新时间：2019-07-10 12:09:53    内容来源：   

　　一、基本案情

　　为满足城镇功能配套和人民群众日常生活增长的需求，杭州XX有限公司于2003年和XX街道签订投资管理协议，由杭州XX有限公司对农贸市场项目进行投资建设，并获得了该项目的经营管理权。农贸市场项目建成后，杭州XX有限公司与数百户业主签订商铺使用权买卖合同，将部分商铺使用权转让给业主实际经营。后，为进一步加快街道旧城改造步伐，提升地块综合品位，政府决定对农贸市场进行拆迁。根据公司与街道之间的协议及公司与业主之间的合同，本次拆迁涉及该数百户业主切身利益。

　　因本次拆迁涉及的业主人数众多、补偿金额巨大，为合法、合约保护各方利益，防止引发社会不稳定问题，杭州XX有限公司委托浙江浙联（萧山）律师事务所为本次项目提供专项法律服务。

　　二、服务过程

　　接受企业委托后，浙江浙联（萧山）律师事务所成立了以来波律师为负责人、施旻律师为核心成员的法律服务团队为企业提供专项法律服务。主要工作如下：

　　（一）做好前期准备工作，收集、整理相关材料并进行重点问题法律分析。

　　接受委托后，团队律师第一时间与客户进行沟通，了解项目背景及现状，并根据收集和客户提供的相关材料进行法律分析。特别是本项目中，针对商铺使用权买卖合同的效力和性质在法律上尚存一定争议以及企业与业主对农贸市场在遇到政府拆迁时的处理条款理解可能存在不一致这两个关键问题，团队律师从法律层面进行了深入和细致的分析和论证，为合法、合约保护各方利益奠定了法律基础。

　　（二）协助企业与政府积极沟通，取得政府支持，保障政府工作推进。

　　因本次拆迁涉及政府旧城改造计划，企业需与政府密切沟通，积极配合政府拆迁工作；同时，因涉及业主人数众多，且业主多为本地居民，防范社会不稳定问题的工作也离不开政府的支持。本所律师团队协助企业与政府积极沟通，保障拆迁工作稳定、顺利推进。

　　（三）考虑各方利益，协助企业制定合法有效的工作方案。

　　基于前期的沟通与法律分析，本所律师团队在企业对业主的补偿工作方案制定过程中，从补偿程序和补偿金额的合法、合约角度为企业提供了专业的法律意见，并起草了合同解除通知书、补偿协议等一系列法律文件。同时，律师团队建议企业在制定补偿方案时进行综合考量，除严格按照合同约定对业主进行补偿外，还需考虑如产生业主对企业提起诉讼等行为后，企业需承担的精力成本和物质成本。企业对律师团队的该点建议予以接受，并在形成最终补偿方案时，增加了对业主合同约定之外的经济补偿。

　　（四）提供全方位法律服务，促成企业与业主签约。

　　补偿工作方案形成后，企业根据律师团队起草的法律文件，按照合同约定向各业主发送了相关通知。同时，为提高沟通质量和效率，在政府的支持和主持下，律师团队协助企业与业主推选的代表进行了良好的沟通会议，向业主表达了企业的诚意，并解释了补偿工作方案的合法性和合约性。此外，律师团队还与企业成立了24小时服务的补偿工作咨询小组，由律师对全体业主的相关法律问题进行解答，避免双方因沟通不畅而产生不必要的矛盾。最终，在计划时间内促成并协助企业与90%以上业主签订相关补偿协议。

　　（五）有效引导少数业主理性用法，节约各方成本及司法资源。

　　少数业主对商铺使用权买卖合同中关于遇到政府拆迁时的处理条款理解与企业始终不能形成一致意见。针对这一争议，律师团队根据国家相关法律规定及双方合同约定，协助企业与该部分业主先就合同的解除达成一致意见，确保业主对商铺先行腾退，使得政府拆迁工作得以顺利进行。其次，引导该部分业主选出三位有代表性的业主对企业进行诉讼；因前期沟通工作良好，一审判决后，三位业主代表均未提起上诉。最后，其余该部分业主参照法院判决结果与企业签订了相关协议或由法院进行了诉前调解工作。合理的引导避免了同类型案件的重复起诉，节约了企业和业主双方的精力和物质成本，也节约了司法资源。

　　三、典型意义

　　本所律师团队在项目前期便参与其中，进行了专业、细致的法律分析并提供了合理、务实、有效的法律建议，协助企业制定合法、合理的补偿方案，预防企业法律风险，为项目的后续推进奠定了良好的基础。在补偿方案的实施过程中，律师团队积极协调政府、企业和业主之间的沟通工作，并做好法律问题解答和法律文件的制作、协助签署、履行等工作，使企业和业主在计划时间内的签约率达到90%以上。对未签约的少数业主，律师团队仍与其保持良好的沟通，并采取有效引导而非针锋相对的方式进行诉讼，既保障了政府拆迁工作的顺利推进，又节约了企业、业主与法院的成本与资源，也有效防范了社会矛盾的产生。在法律服务过程中，加强了政府和企业的沟通交流，提升了企业依法经营的意识和能力，也让业主了解了更多的法律常识、增强了理性用法意识。

作者：  编辑：楼晶伊