买卖不破租赁，但先行抵押权人实现抵押权的除外

更新时间：2020-09-01 17:55:19    内容来源：   

　　为了防范和减少住房租赁纠纷，促进住房租赁市场健康发展，发挥司法的指导和引领作用，杭州市萧山区人民法院联合杭州市萧山区住房和城乡建设局共同选取了住房租赁领域纠纷较集中、问题较普遍的五起典型案例对公众发布，并对案例涉及的主要规范性法律文件做了重点提示。通过典型案例的发布，以期使公众从案例中直观领悟法律的原则和精神，促进在全社会形成办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的良好法治环境和尊重司法、信仰法律、崇尚法治的良好氛围。

　　案情简介

　　2015年11月3日，杭州某农业公司（以下简称“农业公司”）将其所有的厂房出租给张某，双方签订《租赁合同》，约定租期至2019年3月1日。合同就租金标准、租赁面积等事宜进行了约定。

　　2016年，张某做起了“二房东”，将上述厂房转租给杭州某纺织有限公司（以下简称“纺织公司”），双方签订《转租合同》，约定租赁期限为三年，即自2016年3月1日至2019年2月28日。合同签订后，纺织公司依约支付了前两年的租金180万。

　　农业公司因资金周转困难，欠下债务且无力偿还，后案涉厂房设定抵押，被法院公开拍卖。2017年10月10日，某园林公司（以下简称“园林公司”）以最高价拍得上述厂房，通知纺织公司及时搬离案涉厂房后，自行将厂房出租给他人，租期自2017年11月10日开始。

　　然而，纺织公司称自己事前不知道所租房屋已抵押在先，同“二房东”张某签订的租赁合同也未到期，认为自身利益受到了损害。2019年4月，纺织公司将“二房东”张某诉至法院，要求解除双方签订的《转租合同》；由张某赔偿自2017年11月10日起至2018年2月28日止的租金损失及相应利息损失共273699元。

　　法庭调查与纺织公司的陈述基本一致。另查明，案涉厂房在农业公司出租给张某前就已经设定抵押。法院审理后依法支持纺织公司的全部诉讼请求。

　　法官说法

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

　　本案中，案涉房屋抵押在先，无法适用“买卖不破租赁”的原则，且无论纺织公司是否事前明知房屋抵押在先，都无法预见农业公司的后续经营情况，也无法预见农业公司的厂房因抵押权实现将无法适用“买卖不破租赁”原则的情况等，而这些都将导致案涉转租合同无法继续履行；关于合同解除问题，因园林公司已自行与他人签订租赁合同，且租期自2017年11月10日开始计算，客观上案涉转租合同已无法继续履行。综上，法院依法支持了纺织公司的诉讼请求。

　　重点提示

　　若租赁合同是在设定抵押权之后签订的，“买卖不破租赁”原则便不再适用。也就是说，若当前所有权人不同意继续出租给原承租人，则会产生原租赁合同解除以及损失赔偿的法律后果。若租赁合同是在设定抵押权之前签订的，则“买卖不破租赁”原则依然适用，承租人在租赁期限内依然享有房屋使用权。厘清上述法律关系，对承租人能否实现预期租赁权益十分重要，也是承租人在签订房屋租赁合同前必须注意的事项之一。

作者：  编辑：楼晶伊