未经合法审批的房屋不得出租，相关房屋租赁合同无效

更新时间：2020-09-01 17:47:25    内容来源：   

　　为了防范和减少住房租赁纠纷，促进住房租赁市场健康发展，发挥司法的指导和引领作用，杭州市萧山区人民法院联合杭州市萧山区住房和城乡建设局共同选取了住房租赁领域纠纷较集中、问题较普遍的五起典型案例对公众发布，并对案例涉及的主要规范性法律文件做了重点提示。通过典型案例的发布，以期使公众从案例中直观领悟法律的原则和精神，促进在全社会形成办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的良好法治环境和尊重司法、信仰法律、崇尚法治的良好氛围。

　　案情简介

　　2019年7月28日，章某与赵某签订一份《房屋租赁合同》，合同约定赵某将一处房屋出租给章某开麻辣烫店专用，租期为一年，即自2019年7月28日至2020年7月28日，每年租金为8000元，押金1000元。

　　次日，章某向赵某支付押金及第一年租金后，开始装修店铺，并购置了经营麻辣烫店所用的炉灶、冰柜等器具。同年8月4日，章某准备办理营业执照之际，却被有关部门告知其承租房屋不符合办理条件。因此，虽麻辣烫店已经装修完毕，但章某却一直未能营业。

　　后章某了解到，赵某曾将案涉房屋租给前一任租户用于经营水果店，但该租户在水果店试营业期间也遇到跟自己一样的状况，只能被迫关门。因此，章某认为，赵某明知案涉房屋不具备开店资质，仍将其出租给自己经营麻辣烫店，是一种欺骗行为。

　　同年9月10日，章某将赵某诉至法院，要求赵某退还租金、押金，赔偿设备损失、装修损失、人工费损失等经济损失共2.1万元。

　　经调查，事实与章某陈述基本一致。另查明，案涉房屋是一间车库，不仅没有房屋产权证，也没有相应的规划许可证和临时建筑审批手续。

　　同年11月1日，法院经审理判决赵某返还章某租金8000元、押金1000元，并赔偿损失2000元；章某在本判决生效之日起五日内腾退案涉房屋给赵某，并赔偿赵某从2019年8月29日起至实际腾退之日止按年租金8000元计算的占有费。

　　法官说法

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

　　本案中，案涉房屋是一间车库，既无规划许可证，也无临时建筑审批手续，故租赁合同无效。该合同无效后，双方都有过错，应当各自承担相应责任——章某应及时腾退房屋，赵某应向章某返还收取的租金及押金。章某承租案涉房屋后进行了简单装修并进行了营业前的准备，法院酌情确定由赵某赔偿2000元；章某购置的开麻辣烫店所需设备，可由其自行搬离。

　　另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　据此，法院酌情认定由赵某自行承担一个月的占有使用费，即章某向赵某支付自2019年8月29日起至章某实际搬离案涉房屋之日止按年租金8000元计算的的房屋占有使用费。

　　重点提示

　　承租人存在侥幸心理，未做到审慎义务，草草签订租赁合同；出租人明知案涉房屋是未经合法审批的建筑仍对外出租，对房屋产权及合法性存在隐瞒和虚假陈述的情况，上述情况都将导致纠纷产生。

　　日常生活中，承租人在与出租人订立房屋租赁合同之前，承租人需审查租赁物是否取得建设工程规划许可证或者其有无按照建设工程规划许可证的规定建设，否则将可能导致不必要的纠纷，且合同自始无效。另外，若租赁合同签订前租赁物不符合上述条件，不建议承租人承租这类租赁物；若承租人明知上述情况但仍有强烈的租赁意愿，应充分考虑租赁合同可能无效带来的风险。

作者：  编辑：楼晶伊