“租赁权”VS“抵押权” 谁更优先？

更新时间：2021-03-30 09:56:17    内容来源：萧山网   

“法官，我是这里的租客，租期还没满，如果法院贴上查封封条，会不会影响我继续住下去？”近日，区法院执结了一起民间借贷纠纷，租客小高的经历帮大家看清租房要避开的“坑”。

租期未到一半 法院来贴封条？

2019年11月，小高向房东阿德租了一间房屋，并签订《房屋租赁合同》，双方约定租期两年，年租金4.5万元，支付方式为年付。当下，小高便支付了第一年的租金。入住后，小高还对房屋进行了简单装修。

到了次年9月3日，小高租住还不到一年，却遇到法官上门来贴封条，出现了文章开头那一幕。这是怎么回事呢？

事情要追溯到2019年7月30日，阿德曾经向阿傅借款110万，并将上述房屋做了抵押担保，后因未还款被阿傅诉至法院。法院审理后判决，阿德返还阿傅本金110万元及相应利息，且阿傅对阿德抵押的房产经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。

判决生效后，阿德仍没有履行还款义务，阿傅便在2020年7月申请了强制执行。进入执行程序后，执行法官依法查封了案涉房屋，也就是阿德租给小高这处房屋，并上门张贴了查封裁定书、腾房公告及封条，遇见了房内的租客小高。

（资料图片 图文无关）

虽对抵押毫不知情 租客仍明理配合

小高表示自己对房屋已被抵押的事情毫不知情。为了主张自己对该房屋的租赁权，小高立即向执行法官提交了自己与房东签订的《房屋租赁合同》、租金支付凭证、实际占有房屋等事实证据。

“小高，你们的租赁合同是真实有效的，但你是在2019年11月租的房子，抵押登记时间却在2019年7月，早于租赁时间，依照相关法律，你的租赁权不能对抗阿傅已经登记的抵押权，请你理解。”据法官解释，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故依法涤除了案涉房屋存在的租赁权。

在法官释法明理下，明理的小高主动配合法院强制执行并按期腾退房屋。同时，小高立即停止向房东支付剩余房屋租金，并与房东协商处理相关后续事宜。此外，案涉房屋由法院委托评估，已在司法拍卖网络平台上顺利拍卖。

“租赁权”VS“抵押权”谁更优先看时间

《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在与拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

本案中，小高的租赁合同真实有效，于2019年11月租赁案涉房屋，但是，该房屋抵押登记时间早于租赁时间，在执行实务中，小高的租赁权不得对抗阿傅已经登记的抵押权。同时，抵押权人阿傅也以其抵押权登记在先为由，明确要求在抵押权实现之时除去租赁权，避免因房屋存在租赁权而对抵押权的实现产生诸如拍卖成交价格过低等不利影响，遂法院依法涤除了案涉房屋存在的租赁权。

如果承租人租赁房屋及转移占有时间均早于抵押登记时间，结果又会有何不同呢？这种情况下，在先租赁关系依法不受在后抵押权的影响，租赁权便可得到法律的保护。一方面，抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人可基于租赁合同继续占有使用租赁房屋；另一方面，抵押权实现时，只要租赁合同还有合同有效期内，租赁合同对抵押房屋的受让人仍继续有效。

租房避坑指南 以下三点要做好

如何避免在租房时遇到的“坑”呢？执行法官划了几个重点，提醒和小高一样租房子的年轻人，租房子时可以从下面几点正确保障承租权：

1、做好房屋产权调查。在签署房屋租赁合同之前，应到不动产的登记机构查询房屋的权属以及权力限制状况，确定房屋有无查封、抵押的情形后再决定是否承租房屋。

2、签署书面房屋租赁合同。书面合同既是房屋租赁关系成立的直接证据，也是合同双方当事人维护各自合法权益的重要依据。

3、保留租金支付及转移占有房屋的相关凭证。租金支付及转移占有是证明房屋租赁关系真实有效的直接证据，租金支付应与租赁合同一致，建议通过银行转账或电子支付的形式留存记录，占有使用房屋过程中产生的装修及入住手续、缴纳的水费、电费、燃气费、物业费支付凭证也应当保留好，以证明租赁关系的真实性。

作者：记者 邱璐 通讯员 萧法  编辑：邱璐