精装房存在质量问题，购房者能否退房？

更新时间：2021-03-04 11:09:23    内容来源：萧山司法   

某房地产开发公司拿到S市中心绝佳地块，对外号称要打造城市中心精装标杆，历时多年，终于竣工验收。然而就在交房后，购房者发现房屋质量存在大量问题，诸如天花板漏水、瓷砖空鼓、门窗翘裂、墙面渗漏、开裂、管道堵塞等等，对此，购房者议论纷纷。

如今诸多开发商均倾向于精装修房屋，以期更多利益，在某些利益驱使下，个别开发商也会存在投机取巧、以次充好的应付行为，导致房屋在交房后出现种种问题，例如发生上述情形时，购房者能否退房呢？

律师说法

一、哪些情形可以退房？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

由此可以提炼出三类情形：①房屋主体结构质量不合格；②房屋质量问题严重影响居住使用；③其他一般质量问题。如果是出现第一、二类情形的，则购房者可以房屋质量问题解除房屋买卖合同，即要求退房。若是第三类情形的，则无法要求退房，如在保修期内，购房者可要求出卖人承担修复责任。

二、什么是“房屋主体结构质量不合格”？

1.房屋主体结构构件不符合国家验收标准。

2.房屋主体结构构件不符合相关建筑规范的强制性规定。

3.房屋安全使用等级不合格，显著影响整体承载和使用性。

三、什么情形属于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”？

1.开发商怠于履行修复义务，房屋仍有不能居住障碍。

2.房屋质量问题实则无法修复，严重影响房屋使用的。

3.开发商擅自切割、改建、维修，严重影响正常居住的。

4.购房者就房屋质量问题数次维权，多次维修仍无法修复的。

5. 开发商不配合对房屋质量的司法鉴定，推定存在质量问题。

6.确保安全前提下，房屋舒适度及配套设施与房屋价值严重不符。

当房屋存在上述情形之一的，则购房者享有商品房买卖合同的解除权。

四、“一般质量问题”又指哪些呢？

通常指房屋出现边边角角的破损、局部漏水，门窗密封不严，地面高地不平等，但这些质量问题均可以经修复解决，并非房屋主体结构质量不合格，且未严重到影响购房者居住使用的，则购房者可向开发商主张要求其按合同约定或法律规定，承担赔偿、修复等违约责任，同时，购房者还有权要求赔偿因装修质量问题造成的财产损失，以及在修复期间的合理损失，但不能以此为由拒收房屋或者解除合同。

而爆料中的房屋存在天花板漏水、瓷砖空鼓、门窗翘裂、墙面渗漏、开裂、管道堵塞等情形的，则需审查其是否严重影响正常居住使用，如没有达到严重情形，则通常属于“一般质量问题”，故购房者并不能直接要求退房，反之则可要求退房。

律师提醒

各位购房者或准购房者应当注意以下几点：

第一，应当要求开发商提供装修部分价款的明细项目，为将来一旦出现质量问题时可核价提供依据。

第二，应当明确装修质量标准。一般体现在商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同中。如开发商承诺样板房质量标准的，应当注意固定证据，如对广告宣传、样房设置、装修材料、品牌厂家等视频或拍照取证，以防出现实物与约定不符的状况。

第三，合理运用保修条款。开发商一般会在交房的同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，那么当房屋交付后发生质量问题时，如该房屋在保修期限内且符合相关约定条件下，购房者可以向开发商或物业公司（明示委托物业的）主张权利，切勿以拒交物业费来发泄情绪。

第四，妥善选择维权方式。若存在房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用等法定情形的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失，也可以拒收房屋，要求开发商承担逾期交房违约责任和房屋修复责任。

若开发商在房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，购房者可以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失。

若出现一般质量问题，购房者应先收房，后续可依双方合同约定的保修条款解决，也可按相关质量争议条款寻求救济。

若收房后保修期内，开发商拒绝保修或者在合理期限内拖延修复的，购房者可先自行修复或委托他人进行修复，后续再向开发商主张维修费用以及修复期间造成的其他损失。

作者：  编辑：邱璐