关于杭州南站新城近期开发建设思路的调研报告

更新时间：2023-12-29 16:46:41    内容来源：   

经过3年多的运行，杭州南站枢纽已经形成相对比较成熟的治理体系。针对杭州亚运会，我们紧紧围绕“办好一个会，提升一座城”的目标，全面提升杭州南站新城整体环境面貌和城市精细化管理水平，充分彰显“重要窗口”的城市形象。

当前，加快杭州南站新城的开发建设迫在眉睫。自三季度以来，管委会重点针对规划建设、项目招商、产业运营等，全面梳理复盘，赴苏州招引项目，与政协调研组到杭州西站开展对标学习，与做地主体环投集团、交投集团和属地街道对接沟通，初步形成南站新城近期开发建设思路。

一、现状分析

新城核心区3.5平方公里范围为东至新城路，南至萧绍路，西至通惠路，北至金城路。根据单元控规，核心区内西面区块规划为商业居住功能版块，东面区块规划为商务服务功能版块。

目前，核心区内西面区块为已建成区，拥有萧山商业城、机电市场等传统产业平台。萧山商业城曾有过辉煌的历史，但现在面临商业主体多、内部环境“脏乱差”、拆迁成本高、开发受限于大运河管控等问题，如果整体改造则必须投入大量的人力物力财力，开发成本太高。

核心区内东面区块为完整的空白地块，是萧山区乃至杭州市非常稀缺的空间资源。在备受关注的南站新城发展版块中，需要且应当充分利用这一稀缺的土地资源优势，以城市招商、片区运营的思路统筹开发，导入重大项目、标杆项目，带动周边发展，实现新城综合开发价值最大化。

枢纽南北沿线区域属于高铁枢纽中心版块，从地理区位、综合交通、站城融合条件等分析，相对容易开发。

综合考虑开发投入成本、开发建设周期、规划批复等因素，我们认为，核心区内西面区块“想动动不了”，东面区块“可动勿妄动”，枢纽南站沿线区块“要动加快动”。因此，拟对核心区内西面区块和东面区块维持现状，暂时先行启动枢纽南北沿线区块，并将之打造成产业活力带。

二、功能定位

根据萧山区“十四五”产业规划“重点推进杭州南站新城建设，引领带动‘金南翼’”的要求，围绕杭州南站新城产业规划，依托枢纽联动优势，融入TOD发展理念，导入以现代服务业为主导，以新型消费、数智交通为重点的优质产业资源，以未来城市理念推动产业协同、商贸互联，激发文化活力，着力将枢纽南北沿线区块打造成为极具品质和未来感的“枢纽南北翼 活力产业带”，为南站新城启航奠定扎实的开发基础，为萧山持续推动高质量发展贡献新城力量。

三、开发优势

经认真梳理复盘、深度调研分析，得出枢纽南北沿线区域开发建设具备以下四个方面的优势：

（一）土地要素保障到位。沿线区土地均已平整完毕，处于熟地待开发状态。且土地呈碎片化状态，将之串联有机开发可快速形成完整产业带。

（二）开发建设周期较短。在南站新城单元控规和城市设计受大运河管控影响而暂未批复的背景下，根据已批复的2010年版单元控规，可在尽可能短的时间内实现项目报批和项目落地。

（三）资金投入实现自给。除已落地项目外，其余部分地块拟利用自有资金进行开发建设，其他部分地块目前也均已有招商意向单位。

（四）产业带态势初显。借势南站开通，南站新城同步开展完成产业规划，正式启动落地海多星球和德必彩虹WE两大产业园。其中海多星球以创投、产业和政府结合的新模式构建优质的创业生态体系；德必彩虹WE被评定为萧山区文创产业园。借势彩虹快速路和通城快速路开通，正式落地吉诺德粮仓艺术公园、金滨大厦产业园。其中吉诺德粮仓艺术公园着力打造“文化+夜经济”地标，金滨大厦打造电商直播产业园。产业带发展势头已显雏形。

综上分析，对枢纽南北沿线区块进行开发，在成果转化上可实现短、平、快、活。

四、项目分析

以TOD开发理念为导向，紧密衔接南站新城单元控规，结合南站新城产业规划，按照“以现代服务业为主导，以高端商务、新型消费、数智交通为重点”的产业发展体系，形成“两心、三谷、五园”的产业发展格局。“两心”即新城数智科创中心、新城商务文旅中心，“三谷”即新城智慧谷、音乐谷、科幻谷，“五园”即海多星球产业园、德必彩虹WE产业园、吉诺德粮仓艺术公园、金滨大厦产业园、新城通彩休闲体育公园。（项目概况详见表1，图1、2、3、4）

五、存在问题及下步计划

鉴于当前开发建设的紧迫性，尚存以下问题亟待解决。

（一）确定开发方案。南站新城已整装待发，需恳请区政府大力支持南站新城近期开发建设的方案，尽快确定，尽早启动实施。

（二）加快规划落地。建议由规划资源萧山分局牵头，加快推进南站新城单元控规报批工作，在产业带相关地块上做好规划支持及项目落地工作，同时在项目落地推进中保障相关6宗地块的新增建设用地指标共75亩，并按开发时序予以支持。

（三）加快项目推进。1.关于新城智慧谷项目（原天开沥青场地块），建议区综合行政执法局、北干街道、环投集团等部门单位配合管委会做好地块做地以及村留地的统一合作开发。2.关于市政配套设施建设，建议区环投集团加快落实产业带的配套道路、管线等建设，协同管委会推进项目落地。3.关于通彩互通桥下空间绿化带利用，建议区环投集团与管委会协同推进通彩互通体育公园项目落地，做好项目用地保障、招商、运营，实现桥下绿化空间功能复合化利用，打造成为产业带的纽带节点和公众体育休闲活力点。4.关于产业导入，建议区投促局给予产业资源倾斜，在项目谈判中提供专业指导。5.关于音乐谷项目，建议区委宣传部大力协同推进，并给予相关政策支持。

作者：  编辑：杜科慧