萧山区蓝领公寓调查报告

更新时间：2022-12-31 07:45:00    内容来源：区总工会理论学习中心组   

一、蓝领公寓调研背景

杭州是长三角城市群中心城市之一、全国重要的电子商务中心之一，民营经济发达，生活环境舒适，吸引不少外来务工人员来杭务工。萧山作为杭州最大的行政区块，民营经济基础历来优势显著。2021年，全区实现地区生产总值2011.62亿元，拥有常住人口205.6万，外来人口81.6万，占常住人口比重为39.68%，外来务工人员已经成为萧山经济社会建设不可或缺的一部分，而居住问题是外来务工人员在城市工作、生活面临的首要问题。在萧山快速发展过程中，城中村区域因交通便捷、租金价格低廉，成为广大外来务工人员租房的首要之选。

伴随着城市化的不断推进，可供外来务工人员租住的城中村住房数量大幅减少，同一地段，居住空间租金成倍增长，让原先居住在城中村的外来务工人员出现了租房困难。如何帮助外来务工人员缓解租房困难，成为城市社会稳定、经济持续发展的重点关注问题。

2017年，杭州被确定为全国首批住房租赁试点城市之一，市委市政府高度重视租赁试点工作，针对外来务工人员群体租房难问题，先行先试，于2017年底在全国率先提出为物业、餐饮、保洁、保安等服务性行业的外来务工人员建设专门的租赁住房，并明确三年内国有主体筹建蓝领公寓4万套的目标。

2018年，萧山区根据《市委办公厅市政府办公厅关于开展杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动（2016-2020年）的实施意见》（市委办发〔2016〕38号）、《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》（杭房租赁〔2017〕1号）、《关于加强临时租赁住房建设和管理若干问题的通知》（杭房租赁〔2017〕2号）等文件精神，先后出台《杭州市萧山区人民政府办公室关于加强蓝领公寓筹集建设和管理工作的通知》萧政办发〔2018〕38号、《萧山区蓝领公寓（临时租赁住房）租赁管理实施细则》（萧城乡办〔2018〕30号）等文件，加强对蓝领公寓的建设和管理工作。

依据上级下达任务，2018年-2020年萧山区应累计完成筹集建设蓝领公寓房源数量为5000套，由当时的区城乡一体化建设办公室为蓝领公寓筹集、建设牵头协调部门，各相关国有平台（做地主体）为供地及改建、建设主体，通过充分利用存量和合理利用增量来进行筹集。蓝领公寓的建造、改建费用及后续的管理、维修、养护、环境卫生等费用支出均由各国有平台（做地主体）自行承担，租金收缴收益同时也归各相应的国有平台（做地主体）。

2019 年底，按照住房和城乡建设部试点工作部署，杭州结合发展政策性租赁住房试点方案要求，又将蓝领公寓统筹纳入政策性租赁住房发展。2021年，省市相继出台关于加快发展保障性租赁住房的指导意见和实施方案，蓝领公寓被纳入保障性租赁住房的筹集房源。

截止到2022年8月，萧山区已筹集建设完成蓝领公寓5025套（间），其中4660套（间）已转化纳入保障性租赁住房。在租金价格上严格执行不高于项目周边市场价的七折，为外来务工人员提供经济、舒适的租赁住房，在一定程度上改善了城市的营商环境，缓解了企业招工难、留人难问题。

二、存在的问题

在实际走访调研过程中发现，萧山现存的蓝领公寓出租运营情况个体差异明显，各自存在着一些不同程度的问题。

1.蓝领公寓身份亟需明朗化

现存蓝领公寓主要是通过将拆未拆建筑改建、闲置土地临时新建、存量房源收储利用等方式筹集的宿舍形式房源，是为解决外来务工人员在城中村改造过程中阶段性租房困难，而建设的专门的过渡性租赁住房。其临时性租赁住房性质，无法办理竣工备案，消防验收很难通过，存在确权困难，决定了蓝领公寓无法长期使用，例如位于萧山区横一路的民生陶瓷厂区块民生蓝领公寓，由于沿线处于道路及房产项目施工，无正式道路，导致该蓝领公寓的水、电、通讯网络、雨污水等无法接入正式官网，目前水电网络智能采用临时线路，雨污水采用定时抽运方式，因此只能短暂为外来务工人员提供租赁房源，无法从根本上从根本上保障他们的生活便利性。

2. 蓝领公寓出租率未达预期

自筹建蓝领公寓以来，同时启动对外租赁受理工作，但随着外来务工人员居住需求的不断变化，部分蓝领公寓因位置相对偏远、宿舍户型无法满足家庭户居住使用等问题，导致部分蓝领公寓出租率未达预期。具体来看主要原因有：

（1）无统一的建设标准，造成居住环境和建设投资差异较大，例如人均居住面积指标，家具、空调、网络、洗浴设施的标准化配套等。例如广泽小区84号楼蓝领公寓，由成套新房一隔三精装修改造完成，单间面积从18-37㎡不等，每三间合用卫生间和厨房，且规定单人单间，这就导致尽管租金已按低于市场价6折租赁，仍要27.48元/㎡/月，折合单间房租租金，市场价格优势不明显。

（2）功能设置不能很好地满足当下蓝领群体的需求，尤其在餐厅/公共厨房、洗衣/晾晒、健身/娱乐等功能的设置上，于当下及当地蓝领入住群体使用需求之间存在较大差异。这些功能空间的使用效率在不同项目上也是大相径庭。

（3）项目选址受现有区位和建成环境的制约较大，没有和周边现有配套设施、入住群体工作特性形成有效关联。主要表现在位于城郊结合部的居多，没有充分考虑通勤需求和公交、地铁站点距离，也没有很好地依据项目选址地周边现有商业网点布局来确定项目内部公共配套功能的设置；不同行业蓝领群体的工作时间错位现象对混居租住环境的不同需求等。

（4）蓝领公寓忽略了蓝领工人的社交属性，蓝领公寓建设短期内缓解了部分服务业企业职工的租住矛盾，但是针对租住人群的流动性特征，如何在工余时间满足他们彼此之间，以及与当地原住民群体之间交往需求，显然没有太多关注。几乎所有项目均为相对封闭型区域空间，公共空间的塑造也没有与所在社区形成互动升职是融合，外来务工者的社会归属似乎被圈禁在固定的空间内。

3、蓝领公寓资回报率较低

各国有平台（做地主体）普遍反映，蓝领公寓投入建设成本高，回笼租金收益慢，投资回报率较低。以向阳小居蓝领公寓项目为例，交投公司租赁土地及房屋装修改造共投入成本4580万元，按照现有租金评估价格及不高于7折出租要求，预计5年租金收入为1016.18万元，与投入成本存在较大差异，同时因上级部门对蓝领公寓建设运营指标考核的长期存在，对公司运营财务产生较大压力。

三、建议及对策

1、从政策性租赁住房政策出发寻找突破点

萧山在《关于加强蓝领公寓筹集建设和管理工作的通知》文件中明确，因城市规划建设需提前拆除的蓝领公寓，应无条件拆除，同时按照“拆一补一”的原则及时补足。此外，目前蓝领公寓建设及运营工作已被纳入保障性租赁住房工作，建议通过寻求保障性租赁住房的政策支持解决其临时租赁性质问题。

2、合理布局蓝领公寓选址，设施配备到位

以满足蓝领工人居住需求为出发点，在新建蓝领公寓选址上，尽量在交通相对便利、配套相对齐全的区域，应充分考虑需求匹配，选址前进行全面的调研论证，在土地资源规划与出让时，重点考虑产业园区蓝领公寓配套需求，建议建设为集体宿舍型蓝领公寓，配备小超市、公共食堂或公共厨房、电瓶车充电桩等公共生活配套。同时，鼓励村集体经济组织以村集体建设用地为要素与国有企业开展合作，参与蓝领公寓的建设、运营和管理。

3、优化蓝领公寓租赁受理及运营管理措施

结合外来务工人员租住实际需求，统筹各项目适当增加夫妻房户型，并调整配套设施，增设独立卫浴、公共厨房等，更好地满足外来务工人员居住需求。同时，结合辖区实际，因地制宜，逐步放宽受理准入范围，降低入住人员申请条件，简化申请流程，精简申请材料，进一步扩大蓝领公寓覆盖面。

同时引入第三方专业管理公司运营，建议可以采取以下三种模式，包租模式：由运营商整体包租下来并进行房屋改造升级转租，租金差及增值业务收入归运营商所得；托管模式：由业主方进行改造升级，委托运营商出租管理，租金差及增值业务收入归业主方，运营商按每间房收管理费；联营模式：业主方与运营商协商出资比例，共同投资，按比例分成。

作者：  编辑：李菲菲