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“定金”非“订金”,签全同需谨慎

更新时间:2021-03-11 09:59:04    内容来源:   

2020年1月,消费者白女士向消保委北干分会投诉称自己被房地产中介销售公司欺骗,交付了30万元的购房定金,希望能予以帮助退款。北干分会工作人员在现场检查发现无明显违法的情况下,和负责人王经理耐心交流,希望中介公司能考虑实际情况,给予白女士退还相应定金。王经理同意请示公司后答复。

年后因为疫情关系,中介销售公司一直未能复工,而白女士的母亲又重病住院,急需救治的款项,工作人员多次电话联系被困在湖北的王经理,请他尽快予以处理。

2020年4月初,工作人员接到白女士电话,表示中介销售公司答应退还一半的定金,希望尽快退款到位。4月10日,经过多次沟通,王经理回复工作人员,老板已答应退还全部的30万元定金,可以让白女士尽快来公司办理退款手续。白女士非常感激。

【律师点评】

消费者与经营者之间是两个平等的民事主体,其法律地位一律平等。平等民事主体之间为民事法律行为时,需按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,一般只有当一方存在违约行为时,另一方才可要求解除合同。

消费者购买商品或者接受服务,与经营者之间形成合同关系。为使合同能顺利履行,双方可以约定由消费者支付一定的定金。消费者交付定金后,有一方存在违约行为的,就需要适用定金罚则。在本案中,消费者向经营者购买商品房,交付了30万元的定金,在经营者未违约的情况下,消费者欲解除合同,根据定金罚则,是本应没收该30万元定金的。好在该案的消费者比较幸运,在消保委的努力下,经营者自愿与消费者协商一致,达成了解除合同的协议,并据此经营者退还了消费者缴纳的30万元定金。

在此,律师特别提醒:消费者在实施消费行为前一定要通过多种渠道充分地了解其需购买的商品或者接受的服务的全面信息,谨慎做出消费选择。而如采取支付定金的方式进行消费的,更是要慎之又慎。定金合同是诺成性合同,需要实际交付了才发生法律效力,而且定金的金额不能超过合同总价款的20%。如消费者交付定金后又违约的,则该定金不予退还,如经营者违约的,需双倍返还定金。

【法条链接】

                               原法条                                   现法条

         《中华人民共和国民法总则》

第四条 民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。

第五条 民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

第七条 民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

              《中华人民共和国民法典》

第四条 民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。

第五条 民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

第七条 民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

         《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

 

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

 

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;受收定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

              《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同,受法律保护。

依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

 

第五百六十二条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

第五百六十三条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

 

第五百六十四条  法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

 

第五百八十七条债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。


                                              《中华人民共和国消费者权益保护法》

第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。

消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。

消费者在自主选择商品或者服务时,有权进行比较、鉴别和挑选。

第十三条 消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。

消费者应当努力掌握所需商品或者服务的知识和使用技能,正确使用商品,提高自我保护意识。

第二十条 经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息,应当真实、全面,不得作虚假或者引人误解的宣传。

经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问,应当作出真实、明确的答复。

经营者提供商品或者服务应当明码标价。

                                《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》

第六条 消费者享有《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律、法规规定的各项权利。消费者应当提高自我保护意识,依法行使权利。

经营者应当遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国产品质量法》《中华人民共和国价格法》等有关法律、法规的规定,履行保障消费者权益的义务。



作者:  编辑:王淑靖