大红盘摇到就等于“白捡500万”，由他人摇号代持，这如意算盘如何？

更新时间：2022-04-28 14:09:27    内容来源：   

自从“限购2套房”“红盘要摇号”“摇号还要拼无房、拼社保”等房地产调控政策出台后，资金充裕的买房客们，绞尽脑汁地想要摇号。有些苦于没有房票，有些担心社保太短入围不了红盘，有些为了加大中签概率动员亲友房票帮忙摇号，还有几人合伙出资，以其中一人名义摇号，到时候转卖后赚差价大赚一笔。最近还看到网友爆料，他用亲戚的顶格社保房票摇中奥体红盘SKP，还选到了一套246方大户型，需给亲戚近百万“代持费”。不禁让人疑惑，这种“代持”的风险大不大？让我们来听听律师是怎么说的吧！

律师分析

“代持”高风险，操作需谨慎。

01购房代持的性质

购房代持本质上就是“借名买房”。借名买房，通常表现为具有房屋购买意图并实际出资的主体（“借名人”）借用他人（“代持人”）名义与卖方签订购房合同，并将代持人登记为房屋所有权人，实际由借名人占有、使用房屋。

借名人实施借名买房行为，实践中多数是出于以下几种原因：

1.为了规避限购政策；

2.为了争取特定的购房资格优势；

3.为了隐藏财产信息；

4.为了加大中签概率，用其他人的“房票”同时去摇，自己没摇中，借用的房票摇中了；

5.为了争取特定的银行贷款资格和利率优惠。

现实生活中，基于规避限购政策、规避银行信贷政策的目的考虑而采用“借名买房”最为常见。

02“借名买房”“代持房产”的合同法律效力如何？

借名买房总体上属于合同行为，在没有违反对民事法律行为效力产生影响的法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，不存在恶意串通损害他人合法权益的前提下，应当尊重当事人意思自治，一般认定借名买房合同有效。实际根据借名买房原因等具体情形及相关法律规定综合判断。

司法实践中，借名买房可能导致合同无效集中体现在以下三种情形：

第一种情形——违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房（如经济适用房）的合同无效。其原因主要是不符合条件的人借名购买政策性保障住房不但扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买保障性住房资格家庭的权益，客观上违背了公序良俗。

第二种情形——无购房资格者为规避城市限购政策而借名买房的合同无效。在2019年11月8日起施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第三十一条规定“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社    会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”。在（2020）最高法民再328号裁判文书中，最高院体现的裁判要旨为“规避限购政策的借名买房会导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，借名人与代持人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行”。

第三种情形——债务人为了隐匿资产而找他人借名购房。该种情形下的恶意串通合同显然对其他权利人的合法权益造成了侵害，也应确认无效。

03“借名买房”“代持房产”的风险高不高？

房子是重大资产。借名买房容易因当事人经济利益的因素而产生纠纷。一旦合同被认定为无效，当事人可能产生重大经济损失。即使合同本身不存在无效事由，但因物权登记设立，借名人（即借名买房合同约定的实际权利人）在登记为房屋的所有权人之前，并不拥有房屋法定的所有权，只拥有依据合同产生的请求权。

对于借名人而言，一旦代持人（即登记的所有权人）出现诚信问题或债务问题，将登记在其名下的房屋出售、抵押，或因个人债务导致房屋被其债权人申请执行查封，则借名人将遭受重大损失。

对于代持人而言，若涉及贷款买房，通常贷款合同以代持人签署，借名人实际提供还款资金，一旦借名人出现债务危机无法及时提供还款资金，可能导致代持人陷入诉讼。若申请执行房产的价值不足以清偿贷款，代持人可能背负继续还款的责任。而且，对于代持人而言，还有“首套房首付比例、首套房贷款利率”等与该代持人自身切实相关的利益要衡量，一旦有名下的房子了，就算法院判决房子归借名人，在银行征信系统及不动产登记系统里，这个代持人日后买房就是二套房，适用二套房贷款利率，这是没办法回避的。

相关法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

律师提醒

购房代持这事，真的有点高风险。在几百万的收益面前，亲朋好友由此反目的事件也频出。因此，基于上述法律风险，对于借名买房的安排，建议谨慎考虑。

作者：  编辑：鲁彩萍