开发商逾期十个月交房，业主想退房法院却驳回？

更新时间：2021-08-19 15:24:27    内容来源：   

近期，浙江一新房项目因总包单位资金链断裂导致逾期交房十个月，业主起诉开发商要求解除房屋买卖合同。经过审理，法院确认了开发商逾期交房的事实，却驳回了业主的全部诉讼请求。法院为何驳回业主退房请求呢？让我们来听听律师是怎么说的吧！

律师分析：

开发商逾期交房的责任界定

如果是因为重大自然灾害、特大社会事件导致的停工，政府政策规划变更及合同约定的免责事项导致的不能按期交房，开发商是极有可能免除责任的，但开发商如果在不可抗力出现后未及时告知以减轻购房人的损失，则可能面临违约责任。若开发商提出因自身原因如上述案例中的资金链断裂情况、工程款出现问题等导致延期的，一般开发商不能请求免责，仍应向业主承担逾期交房的违约责任。

业主应在合理时间内提出解除诉求

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

因此解除权不意味着一直存在，如上文中提到的业主案例中，合同约定开发商在2019年8月26日前交付房屋但开发商却未能按时履行，按照一年推算业主至2020年8月25日前拥有合同解除权，但该业主无论是律师函解除告知还是诉讼均发生在2021年之后，因此根据上述法律及司法解释规定，法院认定业主已丧失解除权。这是业主败诉最大的因素。

关于违约金的问题

如果本案业主能在约定或者法定解除权期限内向开发商提出解除合同要求，使合同解除的，业主可以向开发商主张违约金。实践中若开发商在合同中排除了逾期交房的买受人解除合同权利而且逾期交房违约金过低，是极有可能被认定为格式合同从而无效的，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，结合实际我们可以判断如果开发商提供的合同中约定违约金低于已付购房款每日万分之一的利息，极有可能面临违约金上调的结果。

律师提醒：

综上，如果在买房后发生逾期交房问题，要及时依据自己对房屋的实际需要、当地的购买难度以及房屋是否会烂尾斟酌做出是否解除的决定，同时不要做权利上的睡眠者，以免得不偿失。

作者：  编辑：鲁彩萍