安置房买卖违约，该怎么办？

更新时间：2021-05-25 16:41:02    内容来源：   

2008年，李某（化名）家庭因旧城区改造与街道签订了《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书载明李某一家由街道统一建造多层住宅予以安置，安置面积为300平米，其中安置人口包括李某等五人。2010年，李某等三人（均在安置人口内）与王某（化名）签订了《房屋买卖合同》，约定李某等三人将安置面积中的100平米作价8000元/平米出售给王某，双方约定签订协议当日支付50万元，后期款项在交付房屋以后支付。

2016年到2017年，李某家庭陆续拿到了安置房，但李某一直没有将其中100平米的房屋交付给王某。王某多次向李某催讨未果后，在2020年初，将李某告上了法庭，要求解除与李某等人的房屋买卖合同，并要求李某等人按照房屋市价33000元/平方，赔偿270余万元。那么王某的诉求能得到法院支持么，让我们来听听律师是怎么说的吧！ 

律师分析

安置房又称动迁房、动迁安置房等，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋，安置的对象是特定的拆迁安置人。

01

安置房买卖与一般房屋买卖的区别

权利人不同，安置房的权利人一般以户为单位，系家庭共有财产，而商品房一般权利人是个人或者夫妻。

标的物不同，安置房买卖中的标的物有可能是不确定的，比如仅仅是100平米这种份额，即使房屋地址确定也可能没有房产证，而一般商品房都有明确的标的物，而且有房产证。

履行方式不同，安置房买卖过程中，从合同签订到标的物的交付往往中间相隔较长时间。

而正是由于上述这些区别，安置房买卖比一般商品房买卖的风险更大，比如权利人无权处分导致的合同无效，比如标的物不明确导致的履行不能。而上面的案例就是因为履行期太长，从2010年签订合同到2020年纠纷发生时，案涉地段的房屋从原来的8000元左右的房价一直飙涨到了33000左右，最终导致了卖方李某消极违约的情况。

经法院委托相关机构鉴定，截止2020年4月17日，涉案区域的房屋的价格为33000元/平米。后经法院综合考虑涉案标的物的市场价值变动、合同履行情况、王某的投入及预期利益等因素，酌情判决李某等三人赔偿王某违约损失125万元。

02

如何降低安置房买卖风险

由于安置房在同区域中价格相对低廉，还是会有不少人去选择购买安置房，那么如何才能降低购买安置房的风险呢？

首先，签约前一定要调查了解安置房的情况，应当了解待售安置房有哪些共有人，可以要求查看对方的《拆迁安置补偿协议》或者《安置公示表》等证明。如果安置房已经分配到拆迁人手上，那么要实地查看安置房，并了解是否有租赁或者其他纠纷，必要时可以去村委会、社区了解情况。

其次，要准备一份较为完备的安置房买卖合同。完备的合同可以明确双方的权利义务，增加违约人的违约成本，防止违约行为的发生。  

再次，签约时，一定要求安置房所有共有人均签字确认。由于安置房一般以户为单位所有，光由户主签字是不行的，应当由户内所有成年人签字确认，可以采取公证或者第三方见证的方式签订合同。

最后，签约后要避免自身违约，安置房买卖合同一般会有较长的履行期限，在此期间购房者一定要按照合同步骤履行自己的合同义务，购房者如果不够谨慎导致自身违约将得不偿失。要经常了解安置房的情况，比如安置房的交付时间、安置房的产证办理时间、拆迁人动向等。及时推进合同履行进程，比如条件成就时，及时通知拆迁户交付房屋，尽早办理不动产登记。

律师提醒

安置房的买卖与一般房屋买卖不同，存在较多风险，购买时一定要谨慎，务必要提前了解房屋情况，可以委托律师等专业人士起草购房合同。

作者：  编辑：鲁彩萍