关于住房公积金信贷风险及对策调研报告

更新时间：2020-12-31 10:59:03    内容来源：   

住房公积金制度是一项强制性、互助式的长期储金制度，在我国建立和发展20多年来,为解决职工的住房问题积累了大量资金，在推进住房体制改革、发展房地产交易市场、构建多层次的社会保障体系等方面发挥了重要作用。但随着社会经济环境的变化尤其是住房市场的发展，该制度未能与时俱进作出修订，呈现出许多制度设计和运行管理的弊端。截至2019年末，公积金萧山分中心实缴单位12595家，实缴职工193788人，缴存总额36.67亿元，提取总额 29.58亿元，缴存余额80.07亿元，在贷累计数达30549户，贷款余额127.08亿元。面对住房公积金资金规模的日益增大及不断增长的缴存单位和职工需求，公积金贷款所面临的风险也日益凸显。住房公积金风险一旦造成损失，危害巨大，不仅直接危害缴存居民的切身利益，同时将对房地产甚至整个国民经济发展、构建和谐社会产生巨大影响。如何对风险进行有效防范，形成有效的防控及监管机制，是住房公积金贷款发展中必须重点关注的课题。

一、我区住房公积金贷款面临的风险类型及成因

（一）流动性风险

2015年，住建部、财政部、人民银行提出《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150号），包括提高实际贷款额度、全面推行异地贷款业务、简化业务审批要件等，解决流动性过剩问题。G20之后杭州的城市活力和竞争力得到空前提升，购房需求不断提升，人才引进政策陆续出台，公积金制度在解决住房民生和房地产去库存支持上发挥了积极作用，但同时放贷资金出现缺口、融资运营风险加大，流动性不足却成了摆在面前的一大难题。

究其原因主要是住房公积金制度设计缺陷所致。首先，住房公积金实行属地化管理原则，资金属地化封闭运作，缺乏“全国一盘棋”的思维，对住房公积金形成流动性限制。

其次，住房公积金资金来源渠道单一、增长缓慢。近年来分中心在支持缴存职工自住和改善住房消费方面取得了明显成效，虽然缴存总额、缴存余额都在增长，但由于放款资金需求的增长快于归集资金的增长缓，导致流动性风险的产生。

2015年--2019年公积金萧山分中心缴存、放款情况

从近5年的缴存与放款增长率来看，放款的需求增长快于归集资金增长，但有趣的是2017年放款却出现了负增长，这一数据的背后，恰好反映的是对公积金放款资金的巨大需求。2017年是G20后购房需求疯涨的一年，资金需求量大、回款速度要求高，造成房开公司集体拒贷公积金的场面，这一局面直到2017年12月26日，四部委联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》后才得以改观，2018年后公积金贷款实现了区内项目全覆盖，放款资金迎来了新一轮需求。

再次，资金运作手段不高，归集资金仅被用作发放住房贷款、定期存款和购买国债，这种资金运作的条块分割现状造成了各设区市公积金资金总量的有限性、住房公积金发展的差异性、资金供求的不平衡性和住房公积金单一投资的风险性等。

目前根据杭州中心的规定，目前每月信贷资金发放规模的计算为：上月缴存-上月提取+上月回收本金，显然无法满足分中心的资金需求，而通过贴息贷款补充放款需求，无法避免的是过高的存贷比带来的风险。

（二）信用风险

信用风险也可以说是违约风险，主要包括由于借款人的信用评级变动和履约能力的变化导致其债务的市场价值变动从而引起损失的可能性。对于住房公积金管理中心而言，信用风险一是对于贷款职工个人的信用，二是房产企业资信状况的风险，内容包括征信和信用评级。

个人信用风险主要存在于贷中的审批及贷后逾期，我国尚未创建完善的个人信用管理体系，无法将信用等级较低的群体曝光，职工在申请贷款时提供相关信息的透明度不高，而且对于公民的违约行为惩处力度不足。数据共享程度受限，对异地借款职工的缴存情况、家庭住房及还款能力等，往往无法做到全面而真实的了解。贷款发放后，如借款方无法定期对合同固定的贷款及利息进行偿还，将使贷款方蒙受损失。不仅如此，也可能在提出贷款申请时，借款方具备良好的信用等级，但是因为突发意外情况，本身对于贷款的偿还能力受到了影响，继而引发相应的信用风险。

房产企业资信状况风险贯穿于整个贷款周期，着重关注于项目准入和后续跟踪阶段。目前对于贷前的项目准入和后续跟踪阶段，主要采取房开公司主动申报项目情况及分中心现场勘察两部分。但实际操作中，分中心对于企业的经营情况无法获取足够全面及有效的信息，很难避免因控股方或股东公司发生经济纠纷造成的损害，未来的权责追溯也困难重重。

（三）市场风险

借款方在提交贷款申请的过程中，需要履行相应的抵押手续，住房公积金的偿还时间一般在十年以上，而市场环境的变化必然会导致抵押物价值的波动，当房价发生变动时，就会引发相应的市场风险。

目前，分中心尚未建立独立的房产内评机制，一般金融机构的做法是由借款人在申请住房公积金贷款时，委托专业评估机构出具房产评估报告，但公积金贷款未要求借款职工提供相应评估报告，一方面是为了节省贷款成本，体现政策性贷款的优势，另一方面目前国内对房屋评估市场存在管理不规范的问题，评估结果往往受借款人意愿影响而偏离市场真实交易价值。

（四）管理风险

住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监管”的管理原则，管理风险之一在于住房公积金的委托运作模式。随着“最多跑一次”改革和“一件事”办理的不断推进，目前公积金贷款将收件、审查、审核、审批（机审）、签约、放款等环节的业务权限前置给委贷银行，通过委托代理的模式，提高业务受理能力。公积金中心将业务委托给商业银行，银行收取手续费，资金使用收益和风险都有中心承担，由于委托方和受益方主体利益不同，受理过程中的价值取向和行为模式将出现差异，一旦监管不利，就会导致严重后果。

对房开公司的全程跟踪调查是目前分中心面临的又一困难。贷前，房开公司申报项目时向分中心提供有效的五证资料，但此过程中，由于信息不对称，对调查对象了解存在局限，如对股东公司的财务能力及各阶段资金使用情况也缺乏监管条件。

二、有效防控公积金贷款风险的对策措施

（一）建立流动性风险应对长效机制，确保资金安全运行

一是资源整合策略。通过和其他地区的积极合作，实现资金和贷款业务的区域融通，探索自愿整合新方法。如制定灵活的“公转商”操作机制作为解决临时性资金困难的应急方案，研究融资资金的起点和控制范围，明确融资方式，规范融资成本核算，建立融资成本核算体系。整合资源，在监管机构的组织和协调下，出台相关政策，在全国范围内建立住房公积金资金余缺调剂机制，在公积金管理中心间进行资金拆借，已实现资金总体平衡。

二是监管预警策略。加强住房公积金流动性风险防控意识，建立有效的住房公积金流动性风险监管体系，结合现代化管理信息技术，构建科学、合理、规范的住房公积金业务数据体系，强化管理内控制度和资金内审体系，对资金流动性风险的发生进行有效监测，对于可能发生的危机建立科学的预警机制，拟定防范住房公积金流动性风险、资金筹措方案和政策调整预案。

三是政策调控策略。围绕国家对房地产调控的大政方针，因地制宜，稳妥制定适合本地区实际情况的公积金政策，通过宽紧政策的实施调整，一方面扩面增量，拓宽资金来源，扩大覆盖面，提升归集额，另一方面调整信贷政策，在保证基本自主性住房需求基础上，限制享受性住房需求，严控投资性住房需求，遏制投机性住房需求。

（二）完善信用评估体系，提升风险识别能力。

一是丰富个人信用采集内容和使用机制。尽快建立完善的个人信用体系，即能证明、解释与查验自然人资信，能监管与保障个人信用活动规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，如个人信用登记制度、评估制度、风险预警制度等。

二是建立科学、规范、共享、合理使用信用报告的机制和制度。与人民银行等部门积极沟通，做好信息共享，扩大信息采集范围和及时性，与不同地区的金融机构、公积金中心实现高度信息共享。借助个人信用体系，对存在不良信用记录的人群进行有效限制，在其提出住房公积金贷款申请时，可以根据实际情况，要求其提升首付比例，缩减贷款量同时降低贷款年限，提升风险规避的有效性。

三是建立房地产开发企业信用评估体系。借鉴金融机构的做法，依托风险模型和数据监测，对所需承担的信用风险做出计量。同时也应该借助互联网+技术，引入房产大数据，对相关企业的经营状况、负面信息等做到及时了解。

（三）重视市场环境分析，提高决策能力。

一是完善住房公积金贷款业务信息系统建设，为住房公积金贷款提供分析数据。推进杭州城市大脑基础建设工作，以全市数据资源共享平台为载体，汇集公积金、社保、租购房交易等第三方业务协同大数据，实现公积金多维指标体系建设，以进一步提高决策应对能力。

二是积极推动创新，实现二手房交易市值的科学评估。如引入独立的资产价值评估体系，对二手房贷款押品进行自动评估，由系统提供与目标房产相似的成交案例与挂牌案例，辅助审批人员了解相应房屋的真实市场价值，提高对房地产市场的感知和认识。

（四）强化风险管理意识，建立内部控制机制。

一是强化风险管理意识。构建完善的授权管理机制，开展分权监督控制，对重要岗位施行轮岗、顶岗检查、岗位稽核制度、岗位制衡制度、追责制度等。

二是做好内部控制。在工作流程上建立起“贷前、贷中、贷后”的大数据全流程服务体系，在管理对象上建立起“先管人-再管房”的内控风险体系。

三是完善委贷银行考培机制。完善委贷银行业务质量与时效考核办法，开展业务培训长效机制。

作者：  编辑：熊依琳